时代的转折，总是突如其来。

当郑州、佛山、无锡、苏州、合肥等众多二线强市陆续加入调控放松序列，我们有理由认为：

“房住不炒”按下暂停键，新一轮楼市周期强势启动。

但我们也要承认，这个周期，是有史以来最难启动的一个，也是最不确定的一个。

很多人喜欢拿今天跟2015年做对比。

的确很相似，都在下调房贷利率、放松限购，一轮接一轮刺激购房者。

但七年前后，市场底层逻辑又有着本质的不同。

接下来楼市怎么走？房子买还是卖？还有没有踩中财富机遇，我们需要从潮起潮落中找到真正的“势”，才能洞悉全局。

1

2015年，是上一轮大潮的起点，一直被业内作为房地产历史研究的重要范本。

今天有必要带大家重新回到那个激荡澎湃的时期。

首先是2014年，住建部表示要穷尽一切办法「去库存」，引导各地少建保障房，收购存量房转公租房、安置房。

紧接着，2014年9月30日，实施首套利率最低可打7折；非限购城市执行首套贷款首付比例两成、2套首付比例三成。

2015年2月，全国开始多次降准降息，各大城市纷纷取消限购限贷。

2015年3月30日，实施增值税由满5年免征放宽至满2年免征。

2015年底中央多次会议，连续强调去库存，释放购买力，并推出杀手锏“货币化棚改”。

至此全国楼市起飞，有人狂欢，有人扼腕叹息。

满打满算，上轮刺激总共分为六轮连续强化政策，其中一二线城市早在放开限购、降准降息后开始上涨，而三四线城市，则在棚改货币化启动之后。

随后，全国楼市库存立刻从历史最高迅速滑落，老百姓在满足了居住需求的同时，也用庞大的购买力降低了地方杠杆。

当初的想法很好，就是用时间换空间，集中处理一波地方债务，让各个城市回到经济正轨，然后好好学习天天向上，找到自己的产业支柱，实业兴城，最终从房地产经济中跳脱出来。

理想很丰满，现实很骨感。

摊开全国各地GDP增长趋势大图后发现，除了排名前列的一二线城市冲得越来越猛，大部分三四线城市反而都处于“停滞”状态，尤其是北方城市。

举个例子，内蒙古省会（首府）呼和浩特，2015年的GDP增速是8.3%，此后一路下滑，连续多年跑输全国，2020年GDP增速一度跌到0.2%。

连续3年疫情，经济基本处于崩垮状态，街边的商铺一茬接一茬倒，原来是大学生留不住，现在连中年人都往外跑。

呼和浩特只是冰山一角，全国大多数地级市以及以下的城市，在疫情三年大考面前，步履踉跄，薄弱的经济面难以支撑高房价。

楼市赚钱效应不再，购买力停滞，但房地产开发却一直在奔跑，无形中又积累了庞大的库存。

2

国统局数据显示，2022年4月末，全国商品房待售面积5.2亿平方米，再次攀升至历史最高水平。

这个数据，要比七年前更夸张。

因为2015年，全国城镇居民人均居住面积是33平方米，2021年是39.8平方米。

这意味着，全国城镇人口在完全够住的情况下，还要面临消化黑压压5亿多平米的房子，这好比让小学生去NBA赛场上扣篮，难度可想而知。

房子卖不出去，开发商现金流紧张，自然不可能去拿地，土地财政迅速衰减。

比如去年年底，长春推出12宗地，成交只有3宗，流拍率高达75%；秦皇岛，挂牌31宗地块，成交仅10宗，流拍率达67%；赣州章贡区沙河组团推出4宗地，全部流拍……

从去年下半年开始，我们就面对着一个尴尬的画面：

地方没钱，开发商没钱，老百姓也没钱，钱到底去哪了呢？

在这种情况下，今年疫情又出现反弹情况，各地防疫又在被迫输出大量财力。

前几天东吴证券做调研，算了一笔账。

截至4月30日，中国已经有29个省级行政区的123个城市涉疫，其中4月宣布实行封控城市的人口达到了1.8亿，占总人口比例13%。

如果假设未来每个月全国涉疫人口都保持在这个比例，且常态化核酸检测要求这些城市居民48小时核酸，按照多人混检每人3.4元的价格计算，一个月全国核酸检测支出费用高达100亿元。

100亿是什么概念，我记得葛优在电影里说过，光数这笔钱就得3年。

防疫抽血太快，这段时间就连江浙一带的财富大户都吃不消，纷纷放开限购，刺激楼市，以求财力支援。

“高库存+疫情”，两大不利因素把众城逼到了墙角，三四线城市要比2015年更加艰难。

从这段时间各地救市动作就能看出来，一二线城市还可以通过放开限购放开限贷做文章，也有足够的资本去虹吸人才。

而三四线呢，只能不断降低买房成本，苍白无力。

房贷利率降低至4.6%，历年最低；首付降低至2成，甚至0首付鼓励上车；契税补助，增值税免征，甚至直接往裤兜里塞买房补贴。

这就是一场无下限的刺激比赛。

但人们会买账吗？

3

我们在研究2015年时，市场有明显几个特征：

1、需求旺盛

2、大家拥有“房价一直上涨”的信仰

3、裤兜里有钱（居民杠杆低，储蓄率高）

再来看今年的市场：

1、大多数城市的房子够住了，不论城市地域，谁家还没有1-2套房子。

2、人们心中，“房价永远涨”的信仰崩塌。炒房第一城深圳房价冰封，众多三四线城市，甚至像郑州、青岛、沈阳、天津这样的二线大城，房价阴跌了好几年。

3、上一轮大潮，很多家庭背上了杠杆，但这几年工资收入未见增加，反而疫情导致收入充满不确定性，压制了购买力。

七年时间，需求、预期、购买力，三大因素发生了本质上的衰退，从这个角度看，接下来再疯狂的刺激，都很难有效果。

唯有一招可破，那就是再次大规模启动“棚改货币化”，强行创造一轮需求，但结果也很直接——

1990年的日本向我们招手。

接下来这轮救市后，市场会发生一个显著的变化：

小城市财富流失速度会明显加快。

一方面是库存消化不了，低迷的经济无法提振，就业岗位缩减，“树挪死，人挪活”，人们会加速涌入隔壁稍强的大城市，年龄段会从年轻人逐渐扩展到中年人。

一线城市门槛太高，二线城市人口流入速度会出现井喷效应。

现在就是这种趋势，湖北人都去了武汉，四川人去了成都和重庆，陕西人都想去西安，湖南人都跑去了长沙。

现在很多城市都出现父母把房子卖掉，然后给孩子在大城市买房的现象，这是财富流动下，人们迫不得已做出的选择。

另一方面，库存消化不了，楼市赚钱效应画上句号，三四线的中产阶级为了避险跑通胀，将会集中向一二线城市腾挪资产。

最近明显感受到，三四线城市咨询者变多，不是为了买房，而是为了卖房，以求回笼资金，在二线城市放开限购期间，上车跟跑。

比如刚刚苏州降低买房门槛，听当地朋友说，当地很多新盘准备蓄势涨价，因为每天都在大量接待外地客户预购房需求，目前咨询热度比较高的城市还有珠海、重庆、燕郊、成都等等。

过去城市之间的马太效应，是政策引导和人口流动造成的，而现在以及未来，更多是财富流动。

4

其实，今天讲的趋势在5年前就预演过。

现在看它一步一步实现，竟然没有一点点因为预测准确而感到欣慰，更多是沉郁。

城市发展理应是共荣共生的，而不是零和效应，一方赢另一方必须输。

毕竟放大到整体格局，我们正处于百年之一遇的历史转变，中国在艰难“冲顶”，过去了可以再现盛世，冲不过去，一地狼烟。

这时候如果单靠几个城市群几座大城去支撑经济轮转，很容易出现问题，比如上海这一波，造成了长三角无法想象的经济损失。

可无奈，任何人都不过是历史的牺牲品。

修身齐家治国平天下，普通人能做好第二步，好好赚钱让家人过的衣食无忧就很不错了。

不过历经七年大周期，我坚持的「序位法则」终于的到了印证。

老子说：“人法地、地法天、天法道、道法自然。”

每个人都是各按其位，各按其时的。每个人、每座城最终都会回归到自己的位置，这也可以看成是价值回归原理。

上一轮楼市大周期，所有城市的房价都在野蛮上涨，把房子玩成了金融游戏。

地方、开发商、中介、炒房客，都在不顾实际的盲目作业，胆子大的淘汰胆子小的，只要蛮干就能赚钱。

而当经济势头回落，泡沫消除，万物归真后，大家才能低下头来找到自己的位置。

房地产的下半场，就是“众城归位”。

产业、人口能配得上房价，底部有实实在在的经济支撑的，会越来越稳，而三四线城市这艘船在今年刺激未果后，将陷入深不见底的泥潭。

普通人如何把握房地产的财富机遇？

我只能说，三四线除了自住房都卖掉，趁一二线窗口打开期，腾挪资产，变负债为资产。

5年后，你会感谢我的，此文为证。

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